Способы приобретения права собственности на жилые помещения

Правовой основой, регламентирующей способы и порядок приобретения права собственности на недвижимость, являются Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации.

Приобрести жилье можно несколькими способами:

• при приобретении права собственности на новостройку;
• согласно договору;
• по наследству.

Остановимся подробнее на вышеуказанных способах возникновения и приобретения прав собственности на недвижимость.

При приобретении права собственности на новостройку, необходимо помнить, что статьей 218 ГК РФ установлено следующее. Созданная для себя новая вещь принадлежит его создателю при условии соблюдения прав и законных интересов иных лиц. Это касается, прежде всего, собственников земельного участка, где происходит постройка дома. Построенные объекты недвижимости, которые не проходили государственную регистрацию, должны быть зарегистрированы и только после этого возникает право собственности на них. Чтобы зарегистрировать право собственности на новое строение нужно представить документы, которые подтверждают факт его создания.

Что касается регистрации права собственности на неоконченное строительство, то для этого необходимо предоставить:

• документы о праве собственности или аренде земельного участка;
• проектную документацию и разрешение на строительство;
• техническую документацию на жилье: технический паспорт объекта и выписку из реестра недвижимых объектов.

Необходимо знать, что право собственности не возникает, если недвижимость построена на земельном участке, не предназначенном для этих целей либо без законного разрешения на осуществление такого строительство, а также если постройка объекта осуществляется не в соответствии со строительными и техническими нормами – так называемое самовольное строительство. В таком случае объект постройки подлежит сносу. Любые сделки с такой недвижимостью признаются ничтожными. Поэтому при приобретении такого вида недвижимого имущества необходимо тщательно проверить законность постройки объекта. Однако, согласно действующему законодательству, на такие объекты право собственности может быть все-таки приобретено в судебном порядке.

По договору право собственности приобретается на основании заключения любой сделки об отчуждении такого имущества - договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.).

Собственником становится лицо с момента передачи имущества новому владельцу, если иное не регламентируется законом либо договором. Также, при приобретении имущества, которое не прошло государственную регистрацию, право собственности у возникает с момента данной регистрации.

Рассмотрим несколько видов самых распространенных договоров об отчуждении недвижимого имущества.

Согласно договора купли-продажи недвижимости, продавцом передается недвижимость, находящееся в его собственности, покупателю, за что покупателем производится расчет оговоренным способом. Данный договор заключается только письменно и должен пройти государственную регистрацию. В случае, если данные требование не были соблюдены, договор является недействительным. В договоре купли-продажи жилья должны обязательно присутствовать так называемые существенные условия - это предмет договора (в нашем случае жилье), лица, проживающие в жилом помещении и имеющие право пользования этим жильем после его приобретения и цена жилья.

Согласно договора мены, стороны передают в собственность другой стороны имущественные права на жилье в обмен на другой товар, жилье и т.д. Право собственности в этом случае возникнет после исполнения обязательств по договору об обмене товарами, то есть факта мены и государственной регистрации такого договора.

Заключая договор дарения, даритель безвозмездно передает одаряемому право собственности на жилое помещение. Особенность данного договора заключается в его основании - наличие намерения передать имущество безвозмездно. Если имеется встречная передача чего-либо, то договор не признается дарением. Данный договор заключается письменно и должен пройти государственную регистрацию.

По наследству право собственности приобретается в случае смерти собственника жилья наследникам по завещанию и закону. По закону наследство признается во всех случаях, если при жизни умершего не было составлено завещания. Наследство открывается с возникновением юридического факта - смертью гражданина. Если гражданин судом объявлен умершим, то также будет иметь место приобретение права собственности по наследству.

День смерти гражданина считается временем открытия наследства. Если судом человек объявлен умершим, то наследство открывается в день вступления в законную силу решения суда об этом. Наследники, которые умерли в один день, не наследуют друг после друга, а в наследство вступают наследники каждого из них.

Наследство открывается по последнему месту жительства наследодателя. В случае, если наследодатель постоянно не проживал по одному месту, наследство открывается по месту его преимущественного проживания. В случае, если его местожительство неизвестно или находится заграницей, то наследство в Российской Федерации открывается по местонахождению его наследственного имущества. В случае нахождения такого имущества в разных местах, наследство открывается по месту нахождения самой ценной части такого имущества, исходя из её рыночной стоимости.

В права наследства вступают через шесть месяцев, что оформляется соответствующим свидетельством. После чего необходимо зарегистрировать данное право собственности.

Собственнику недвижимого имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. При возникновении права собственности, собственник наделяется исключительным правом - правом распоряжения и этим он отличается от иных лиц, которые имеют право пользоваться жильем.

При возникновении права собственности, у лица возникают и обязанности на жилье, в частности, обеспечивать целостность жилых помещений и инженерных коммуникаций, которые находятся там. Но в случае возникновения аварии, например стояка отопления, она будет ликвидироваться работниками ТСЖ, так как обеспечение работы инженерных коммуникаций, являющиеся общей собственностью, является обязанностью определенных обслуживающих компаний и организации, в том числе ТСЖ.. Однако, если лицо решило заменить часть общих коммуникаций, например, батарею, расходы ложатся на собственника жилья.

Собственник имущества также несет риск его гибели, в частности, от пожара, поэтому он должен сам заботиться о сохранности жилища.

Из всего вышесказанного следует, что согласно законодательству Российской Федерации установлены способы приобретения права собственности на жилые помещения. Но в любом случае, право собственности подлежит регистрации в установленном законом порядке.

Право собственности на жилье охраняется законом (статья Конституции Российской Федерации) и законодательно также закреплено, что право частной собственности должно быть неприкосновенно, то есть никто не может быть лишен своего имущества без решения суда. Отчуждение имущества для государственных нужд может быть только при осуществлении равноценного возмещения.